В настоящее время, самые дешевые новостройки в московском регионе находятся за чертой МКАД. Вполне понятно, что многие покупатели уже устремили свои взгляды на подмосковный рынок недвижимости. Вместе с тем, на рынке недвижимости присутствует и средний класс. Это граждане, в том числе москвичи, со стабильным доходом, которые хотят претендовать на современные квартиры в Москве. Пусть у самой МКАД, но все-таки внутри, а не снаружи, а лучше, конечно же, поближе к центру.

Возникает вопрос: "На что они могут рассчитывать и каковы реалии сегодняшних цен на самые обычные московские новостройки, пусть и не в самом центре города?"

Оказывается, что цены, на эту категорию московских квартир, по-прежнему практически недоступны для обычного покупателя, о чем наглядно свидетельствует исследование рынка московских новостроек, расположенных между третьим транспортным кольцом и МКАД, проведенного аналитическим центром www.irn.ru.

Это исследование не включает элитные объекты и бесплатное муниципальное жилье для очередников. Элитные дома строятся, в основном, в центре Москвы (внутри ТТК), а муниципальное жилье не выходит на рынок, вследствие чего недоступно для обычного покупателя квартиры. Большинство новостроек, вошедших в данное исследование, это монолит-кирпич бизнес-класса (около 70%), а также дома, относящиеся к эконом-классу (частично панельное жилье).

Согласно упомянутому исследованию в 2007 году средняя площадь квартир в новостройках, расположенных между ТТК и МКАД, составляет около 100 кв. м., а цена одного кв. м. чуть выше $5,1 тыс. Получается, что средняя стоимость подобной квартиры около $510 тыс. (100 кв.м. х $5,1тыс.) или чуть более полумиллиона долларов. Причем в таких популярных районах, как Университет, Юго-Запад, Крылатское или Строгино цена квартир такой площади в новостройках бизнес-класса, может быть еще выше.

Откуда же взялись эти цены?

Сегодня ни для кого не секрет, что московская недвижимость стоит дорого, а понятие "доступное жилье" для столичного рынка скорее фантастика, чем реальность. По данным аналитического центра www.irn.ru за 2006 год средняя стоимость 1 кв. м. в новостройках этого сегмента поднялась почти на 110%. Примечательно, что рассматриваемые объекты относятся в основном к бизнес-классу, и ценовая коррекция вниз, скорее всего, коснется их не так значительно, как старых домов.

Между тем, у новостроек бизнес-класса, как и у всех остальных категорий жилья, прослеживается интересная тенденция в росте цен на машиноместа. В бизнес-классе средняя стоимость одного машиноместа выросла за последний год на 61,2% и составила около $56 тыс. То есть рост цен на машиноместа в бизнес-классе отстает от роста цен на кв. м. квартир почти в два раза. Подобная ситуация характерна для всех классов жилья.

Следует также отметить, что дома этой категории в настоящий момент, занимают самый большой объем рынка жилой недвижимости за счет того, что в этом сегменте строится больше всего объектов. Если два года назад по ряду причин (в том числе 214ФЗ) количество строящихся домов сократилось с 368 до 259, то в 2007 году наблюдается явная стабилизация рынка по количеству объектов. В настоящий момент на нем присутствует 245 активных объектов, что всего на 14 штук меньше чем в 2006 году. А общий объем рынка в денежном эквиваленте из-за роста цен составил в 2007 году $23 миллиарда против $11 миллиардов в прошлом году.

Ситуация с количеством операторов (застройщиков и риэлтеров) практически повторяет положение дел со строящимися объектами. В 2005 году этот сегмент рынка покинуло почти 30% операторов. В то время как за 2006 год их количество практически не изменилось. Так согласно упомянутому исследованию аналитического центра www.irn.ru, на рынке новостроек бизнес-класса в этом году представлено около 120 компаний.

Опираясь на эти данные, можно заключить, что цены на квартиры в новостройках этой категории, несмотря на стагнацию рынка, скорее всего, будут оставаться примерно постоянными или "плавать" в небольших пределах (плюс-минус 0,5%-1% в месяц). Однако существенного снижения, подобно коррекции цен в домах старой застройки, скорее всего не произойдет.

К тому же надо учитывать, что разброс цен для данных объектов недвижимости, составляет примерно $3 тыс. - $10 тыс. за кв.м. Кроме того, рассматриваемые новостройки располагаются в совершенно разных по престижности районах, а сами дома отличаются как географией месторасположения, так и инженерными характеристиками. Поэтому сложно применить среднестатистические цифры к каждой конкретной квартире. Скорее всего, отдельные низко ликвидные объекты потеряют в цене, в то время как престижные новостройки будут продолжать дорожать.

Также на колебаниях цен той или иной новостройки сказываются еще два важных фактора:

во-первых: адекватность начальной цены. Если застройщик изначально установил завышенную цену в расчете на будущий рост рынка, то в период стагнации, вероятно, ему придется существенно корректировать ее в соответствии с реальным положением дел. Возможно, вводить дисконты на 5-10% и более.

Вторым важным фактором во время стагнации рынка является интенсивность строительства объекта. При ажиотажном спросе оператор имеет возможность устанавливать завышенную цену при медленных темпах строительства. Однако в период стабилизации рынка, цены на подобные объекты, вероятнее всего, будут скорректированы.

Несложно подсчитать, что снижение цен на московское жилье всего на 1%, эквивалентно суммарным потерям собственников жилья минимум в $15 млн. при существующей деловой активности. Поэтому экономически целесообразным является финансирование соответствующих информационных кампаний профессиональными участниками рынка, что подтверждается и суммарными объемами материалов, в которых предсказывается "неминуемый рост цен" на жилье уже "в самой ближайшей перспективе".

Но цены продолжают снижаться, причем это относится не только к ценам предложений, но и к ценам реальных сделок, поскольку предоставление покупателям жилья различных скидок фактически уже стало нормой для последних 6-7 календарных месяцев.

Средние цены предложений на вторичном рынке московского жилья в целом за апрель изменились незначительно - снизились на 0,1%. Тенденция снижения цен на московское жилье первоначально была характерна, в основном, для сегмента дорогого жилья, но уже в конце 2006 - начале 2007 года стала характерной и для жилья эконом класса.

Если в феврале снижение средних цен предложения на жилье эконом-класса (в панельных и блочных домах) составляло 0,2%, в марте 0,6%, то в апреле оно достигло уже 1,5%.

Это говорит о том, что общая тенденция неявного снижения цен и предоставления скидок покупателям, в апреле, наконец, нашла более явное отражение и в объявлениях продавцов, размещаемых в печатных изданиях и электронных базах данных.

Новая тенденция, зафиксированная по итогам апреля – повышение цен предложений на дорогое жилье (бизнес-класс и элитное).

За апрель жилье в кирпичных и монолитных домах в Центральном административном округе (наиболее дорогое жилье) подорожало в объявлениях продавцов на 3,3%. Квартиры в этом округе с числом комнат больше трех (элитное жилье) и вовсе выставляются теперь по ценам на 6,7% большим, чем в марте текущего года.

В то же время цены предложения на однокомнатные квартиры во всех типах домов в целом по городу, т.е. на наиболее массовое жилье, стали за месяц дешевле на 1,3%, а на двухкомнатные – на 1%.

Таким образом, в апреле наиболее дешевое московское жилье продолжало дешеветь, как и предыдущие месяцы, а наиболее дорогое – подорожало. Но это относится только к ценам предложений, поскольку максимальный размер скидок покупателям на рынке достигает в настоящее время 20% от цен предложений.

С социально-экономической точки зрения факт роста цен предложения на наиболее дорогое московское жилье объясняется все увеличивающимся разрывом между доходами наиболее состоятельной группы москвичей и остальных жителей столицы. Поэтому поведение цен на наиболее дорогое жилье будет и дальше отличаться от поведения цен на массовое жилье.

Резкий рост цен предложения на элитное жилье в апреле привел к тому, что средние цены предложения в сегменте дорогого жилья в целом по городу выросли на 0,9%. Однако, кроме Центрального административного округа цены предложения на такое жилье выросли только в Западном административном округе и Зеленограде. В остальных административных округа средние цены предложения на дорогое жилье снизились. Снижение цен на жилье эконом-класса зафиксировано во всех административных округах Москвы.

Продолжающийся процесс снижения цен означает, что цены на жилье существенно превышают платежеспособный спрос большинства платежеспособных до 2006 года домохозяйств и для восстановления уровня деловой активности необходимо их снижение минимум на 15-20%, что с большой степенью вероятности и произойдет до конца текущего года